Dopo 3 anni, e approfittando di dover forzatamente lasciare l’appartamento in cui vivevo, ho deciso di fare un passo avanti e comprare casa ad Amsterdam.

Ora voglio scrivere e descrivere come funziona in generale il comprare una casa in Olanda, e spiegare perche’:
- e’ piu’ difficile prendere fregature
- e’ sconsigliato usare i propri risparmi
- si va di fatto in affitto dalla banca

 

Comprare vs affittare

I prezzi degli affitti da quando sono arrivato (2006) ad oggi, sono aumentati indicativamente di un +30% in 3 anni, e vi assicuro che non e’ che fossero economici neanche prima
Il mercato dell’affitto e’ praticamente diviso tra un sistema sociale, dove esiste un sistema a punti di assegnazione di case ad prezzo agevolato, e il libero mercato dove e’ normale pagare 1200-1500 euro/mese per un appartamento decente ed ammobialiato in citta’.

Per chi si trasferisce a vivere in Olanda, una volta capito se e’ un posto dove ci si fermera’ qualche anno, comprare e’ l’opzione migliore.
Dicono che per non perdere soldi tra comprare e rivendere bisogna preventivare almeno 3 anni, ma non va dimenticato che NON comprare significa pagare affitti da 13-16K euro/anno…

Trovare casa

E’ fondamentale avere le idee chiare.
Bisogna considerare che in Olanda le banche possono prestare fino a 5 volte lo stipendio annuale: sapere COSA ci si puo’ permettere e’ solo una delle cose importanti su cui basare la ricerca… zona della citta’, numero di camere da letto e bagni, metri quadrati e piano (i piani terra hanno quais sempre un po’ di giradino) son tutte cose che prima vi chiarite meno tempo perdete.

l sito di riferimento nella ricerca di una casa e’ www.funda.nl
Funda.nl raccoglie le associazioni di agenti immobiliari (makelaar) e ha il 90% delle case sul mercato Olandese.
Passare del tempo su Funda e’ una buona idea per capire cosa offre il mercato, quali sono i prezzi e quali sono le tempistiche…. gia’, perche’ un buon affare in citta’ viene venduto in 1 giorno mentre appartamenti in vendita da mesi sono sinonimo di qualcosa che non va (o che non piace!).

Consigli: siate REALISTI e VELOCI se non volete perdere tempo ed occasioni.

La mafia dei makelaar

In Italia siamo abituati a comprare da un agente immobiliare a cui il proprietario ha affidato il compito di vendere.

In Olanda il sistema prevede un rappresentante del venditore (come in Italia) e un rappresentante dell’acquirente.

In questo modo durante tutta la procedure di ricerca, negoziazione, acquisto si ha un agente che fa gli interessi del venditore e uno che fa gli interessi del compratore. (almeno in teoria)

Avere il proprio agente immobiliare (chiamato makelaar) non e’ obbligatorio, ma per chi come me ha la barriera della lingua, non conosce le leggi, non vuole investire tempo e vuole stare piu’ tranquillo va visto come una specie di assicurazione da pagare…

Cosa fa il makelaar?

Al proprio makelaar vanno date le ‘istruzioni’ con quello che cerchiamo al momento in cui si stipula il contratto (di esclusiva!).
Da quel punto in poi il makelaar segue il suo cliente:

- nella fase di ricerca della casa (hanno le case nuove 1-2 giorni prima che vengano pubblicate su Funda.nl……)

- nelle varie visite per vedere le abitazioni (anche piu’ di una per casa)

- aiuta a valutare l’immobile soprattutto si occupa di verificare la situazione catastale, le fondamenta, e tutti i controlli su appartamento e palazzina

- si occupa della negoziazione col venditore

- partecipa all’atto d’acquisto e al passaggio di proprieta’ dal notaio

Come si sceglie un makelaar?

Se qualcuno ve ne consiglia uno tanto meglio. Io sono entrato in quello piu’ vicino a dove vivevo (20 metri).
Le condizioni che fanno sono pressoche’ standard:
1.5% del prezzo d’acquisto della casa, e un rimborso spese di ~400euro se si decide di recidere il contratto e smettere di cercar casa.

OK questa mi piace

Una volta che si e’ trovato qualcosa che piace, il makelaar fa controlli piu’ approfonditi per verificare che tutto sia in regola e dare tutte le informazioni necessarie sulla casa: fondamenta, stato della proprieta’ del terreno, associazione dei proprietari (tipo amministrazione condominiale).
Completata la valutazione, si puo’ passare alla fase di trattativa.
Ora come ora rispetto al passato c’e’ piu’ possibilita’ di negoziare il prezzo. Nel mio caso siamo scesi di un 10% tra prezzo richiesto e prezzo finale, ma non prendetela come regola generale perche’ se il prezzo iniziale e’ gia’ buono puo’ essere che venga venduta anche a piu’ del richiesto…

E gia’ arriva il notaio

Questo e’, dicono, l’unico posto dove si compra la casa e poi si vanno a chiedere i soldi in banca.

Il primo incontro dal notaio e’ per stipulare il contratto d’acquisto, che blocca ogni altra trattativa, e vede presenti oltre al notaio e al compratore entrambe i makelaar.
Il contratto ha una clausola per cancellarlo in caso non si riesca a trovare un finanziamento dalla banca… ma e’ sempre buona cosa consultare un consulente finanziario prima di ogni cosa per capire se c’e’ rischio di non avere i soldi.
Per legge, chi vende deve dare tutte le informazioni possibili sull’immobile.
Se si compra una casa e si scopre poi che, per esempio, contiene materiali tossici e il venditore ha fatto a finta di niente e’ automaticamente perseguibile per legge.

Il secondo incontro dal notaio avviene dopo che si son ricevute le chiavi della casa e verificato che tutto e’ come deve essere (la casa e’ ancora li’ e nessuno ha rimosso quelo che c’era o fatto danni).
In questo incontro, dove un traduttore DEVE essere presente per legge per cittadini non Olandesi, si ufficializza il passaggio di proprieta’.
Il notaio funge da garante che tutti sia stato fatto a regola, e puo’ essere consultato in seguito se dovessero sorgere problemi… io l’ho chiamato perche’ c’e’ stato un ritardo sul trasferimento dei soldi dalla banca ed e’ stato disponibile a parlarne e consigliarmi senza fatturarmi la consulenza telefonica (hehehe)

Alla caccia del mutuo

Il mutuo, ed in generale le banche, funzionano in modo molto diverso che in Italia…. anche perche’ il settore bancario e’ un pilastro dell’economia olandese con i colossi ING, Amro, Fortis etc.
Forse e’ per questo che le banche italiane son solide (a detta di alcuni) mentre qui son state statalizzate per non collassare….

Ma noi stiamo cercando di comprare casa quindi restiamo concentrati sul mutuo piu’ conveniente, giusto?

Innanzitutto qui la banca finanzia fino al 125% del valore dell’immobile.
Il valore dell’immobile (execution price, executiewaard) e’ stabilito da un terzo makelaar, teoricamente indipendente, che calcola il valore che la casa avrebbe se la banca si trova a doverla vendere all’asta domani.
Solitamente questo si calcola in 10% meno del valore d’acquisto della casa, ed e’ il capitale che la banca considera garantito.

Il 125% viene calcolato su questo execution price, e sara’ quindi intorno al 110% del prezzo d’acquisto.
Questo permette di avere un mutuo che copre il prezzo dell’immobile piu’ un 10% di spese associate, sommariamente:
- 6% e’ la tassa sull’acquisto
- 1.5% per il makelaar
- ~1500 euro per il notaio (si’, avete letto bene)
- ~300 euro per il makelaar che stabilisce l’execution price
- ~200 euro per il traduttore (obbligatorio per legge per non cittadini olandesi)

Insomma, il primo dato di fatto e’ che non serve anticipare soldi per comprare casa.

Ora, il tipo di mutuo e’ un argomento che e’ stato difficile da digerire e far digerire…

Il mutuo che va per la maggiore e’ “interest only”, ma che significa?
Significa che per 30 anni (periodo standard) si pagano gli interessi sul capitale, senza restituirlo.
Cioe’ se chiedete 100, per 30 anni si paga per esempio il 5.5% di interessi su quei 100 ma alla fine, il 100 e’ ancora della banca.
Insomma si va in affitto dalla banca a tutti gli effetti, ma quanto varra’ 100 tra 30 anni? probabilmente molto, ma molto meno del valore che avra’ allora la vostra casa.

Questo tipo di mutuo va per la maggiore soprattutto perche’ qui in Olanda per la casa in cui si vive c’e’ uno sgravio fiscale per cui lo stato ripaga gli interessi pagati sul mutuo in una percentuale uguale alle tasse che si pagano…

Per farmi capire: se si rientra nella categria di persone tassate al 42%, il 42% degli interessi sul mutuo verranno restituiti.

Quindi, se il mutuo mentile e’ di 1400 euri lordo ed e’ costituito da soli interessi…. lo stato restituira’ ~400 euri.

Chiaro?

Update: i mutui “interest only” sono ora proibiti per legge. Almeno il 50% del prestito va ripagato nella durata del mutuo.

Tutto questo vi verra’ spiegato meglio da un consulente finanziario. Anche questa non e’ una figura strettamente necessaria: potete farne a meno se avete tempo e voglia di andare a visitare le banche e trovare la soluzione migliore per voi.
Ci sono discussioni in ballo su questi consulenti finanziari, perche’ molti son pagati dalle banche e non dall’acquirente, per cui non c’e’ garanzia che vi offrano il mutuo migliore invece di quello con la banca che da’ loro piu’ commissioni…
Personalmente ho scelto un consulente che ha una tariffa fissa (2750 euri) pagata da me (dentro il mutuo ovviamente!) ma che non ha comissioni dalla banca (il sistema ora e’ trasparente per legge).
Morale, mi ha proposto uno schema di mutuo che mi ha convinto e la banca lo ha accettato

C’e’ molto altro da dire su tutta questa procedure, considerazioni e ragionamenti….