Cómo comprar casa en Holanda

En 2009, después de haber vivido 3 años en Holanda y queriendo sacar provecho de una mudanza inesperada, tomé la decisión de ir un paso por delante comprando una propiedad en Ámsterdam.

Ahora les voy a describir como hacer posible la compra de una propiedad en Holanda, y sobre todo por qué:

• es difícil que te engañen
• es mejor no usar los ahorros
• es como un préstamo del banco

 

Comprar versus Alquilar

Desde que he llegado aquí (en 2006) los precios de alquiler han aumentado un 30% en un período de 3 años, y les puedo asegurar que los precios tampoco no estaban tan bajos anteriormente.

El mercado del alquiler está dividido en un sistema social, con lista de espera y precios reducidos, y el mercado libre donde los precios suelen variar entre 1200-1500 euros por mes para un apartamento decente dentro de la ciudad.

Aparte del alquiler mensual, hay que considerar:

• el depósito: normalmente se calcula un mes de alquiler, pero hoy en día podrían pedir hasta dos meses, especialmente en casos donde el apartamento esté completamente amueblado.
• comisión de la agencia: si el contrato de alquiler está firmado por medio de una agencia, se agradecería una comisión del equivalente de un mes de alquiler.

Para resumir: si encuentra un apartamento bonito con alquiler de 1200 euros, necesitará 1200 x 2 (depósito) + 1200 (comisión de la agencia) + 1200 (primer pago alquiler mensual) = 4800 euros, pagados de entrada.

Comprar es la mejor opción para las personas que están emigrando a Holanda por un período más extenso (varios años).

Se estima que se requieren 3 años para no perder dinero en el procedimiento de compra/venta, y aparte uno debería tomar en cuenta que NO comprar significará pagar un alquiler de aproximadamente 13-16 mil euros al año … de entrada.

Buscar propiedad

Es indispensable tener un idea clara.

Hay que tomar en cuenta que los bancos en Holanda pueden prestar hasta 5 veces el sueldo anual. Saber lo que uno puede gastar es solo uno de los elementos esenciales en los que uno pueda basar su investigación … aparte de barrio, zona, cantidad de habitaciones y baños, superficie, cantidad de pisos (la planta baja casi siempre tiene un cierto tipo de espacio exterior) … son todas decisiones que entre más pronto uno decida menos tiempo va perder.

Yo recomiendo lo siguiente: tome un bolígrafo, papel y dibuje un esquema como el ejemplo abajo.

Luego sirve una copa de whiskey y siéntese en el sofá, mientras empieza a reflexionar sobre lo aspectos obligatorios e opcionales en su futura casa:

Obligatorio	Opcional
2 habitaciones Piso inferior Estacionamiento	Segundo baño Jardín Ubicación central

Créeme, que este sencillo ejercicio dejará la mente achispada pero sobre todo ayudará a ahorrar mucho tiempo.

La página web de referencia para la búsqueda de inmobiliario es www.funda.nl

Funda reúne la cooperativa de agencias de bienes raíces y enlista un 90% del inmobiliario disponible en el mercado holandés.

Pasar un tiempo investigando en la página web de Funda le dará una buena idea de cómo funciona el mercado, cuales son los precios y las indicaciones de tiempo… y sí, de hecho porque una buena compra en la ciudad puede estar vendida en menos de un día, mientras otros apartamentos, que están a la venta durante meses, pueden indicar que algo no esté bien (o agradable!).

Recomendaciones: hay que ser REALISTAS y responder RÁPIDO si no quiere perder tiempo e oportunidades. 

 

La mafia de agencias de bienes raíces (makelaar)

En Italia el propietario suele usar una sola agencia de bienes raíces para la venta de su casa.

En Holanda el sistema exige un agente por parte del propietario (como en Italia) y otro por parte del comprador.

Así que durante todo el procedimiento de búsqueda, negociación, y compra habrá un agente que represente los intereses del vendedor y otro del comprador (por lo menos en teoría es así).

No es obligatorio tener un propio agente, pero si uno se encuentra limitado por falta de conocimiento del idioma o leyes locales o no quisiera perder tiempo y tomar menos riesgo, esta manera se podría considerar como un cierto pago de seguro.

¿Qué hace un agente de bienes raíces?

Un agente requiere instrucciones detalladas con información sobre lo que uno busca en el momento en el que se va a firmar el contrato (excluye el contrato).

A partir de ese momento el agente ayuda al cliente:

• en la fase de búsqueda (reciben nuevas ofertas 1 a 2 días antes de que estén enlistadas en Funda.nl…)
• durante la vista del inmobiliario (también más de una visita por casa, si fuera necesario)
• en la evaluación del edificio, especialmente con referencia al registro, fundaciones, revisiones de la propiedad e edificio.
• en la fase de negociación, representado al cliente después de consultar.
• participando en la reunión con el notario en el momento de firmar el contrato de venta y la transferencia de la propiedad.

Hoy en día se ha vuelto común que cada uno busque primero por propia cuenta y que en un proceso más adelantado se busque la opinión profesional de un agente sobre la calidad de la propiedad.

Esto disminuye los gastos, e es muy recomendable en dado caso que tenga tiempo para invertir en la búsqueda.

¿Cómo escoger al agente de bienes raíces makelaar?

Una referencia o recomendación sería lo más ideal. Yo entré a la agencia más cercana a mi casa (20 metros de distancia) y todo funcionó estupendo.

Si quiere, le puedo pasar los datos de mi agente, que conozco desde hace varios años y aparte le dará un buen descuento (y luego me invitará a cenar, obviamente!).
Si quiere recibir más información me puede enviar un correo.

Las condiciones del contrato son básicamente estándares: 1.5% del precio de compra de la casa.

Algunos piden una devolución de 400 euros si el comprador decide cancelar el contrato o dejar de buscar una propiedad. Es un método para filtrar los compradores “menos serios”. Pero hoy en día lo están cambiando y mi agente por ejemplo ha quitado esta clausula y trabaja con una “tarifa de éxito” (no cure no pay). Si no hay casa, no hay gastos.

 

Vale, me gusta!

Una vez que haya encontrado un casa/propiedad que le gusta, el agente indagará y verificará toda la información necesaria: fundaciones, el estatus del terreno en la que se encuentra la propiedad, asociación de propietarios.
Una vez que se haya hecho la evaluación, uno puede continuar con la negociación.
En este momento hay una margen más amplia de negociación (comparado con el pasado). En mi caso bajamos un 10% entre el precio inicial y precio de compra final. Pero no lo tomen como un hecho, porque si el precio inicial es razonable suele pasar que uno pueda ofrecer hasta más …

 

Vamos al notaria, de una vez

Holanda es el único país donde uno primero compra y luego se informa sobre la hipoteca.

La primera reunión con el notario es para escribir el contrato de venta (esto elimina cualquier otra negociación) e incluye al notario, el comprador y los dos agentes.

El contrato tiene una clausula que permite la cancelación en dado caso que el banco no dé la luz verde a la hipoteca. Siempre es recomendable averiguar primero con un consultor financiero para tener una idea clara si existen riesgos para no poder obtener la suma necesaria para poder realizar la compra.

Legalmente, el vendedor DEBE dar toda la información sobre la propiedad.

Por ejemplo, si compra una casa y luego descubre que, por ejemplo, haya materiales tóxicos y el vendedor estaba al tanto de eso, el propietario (vendedor) será responsable.

La segunda reunión con el notario se llevará a cabo después de la entrega de la casa, una vez verificado que todo esté en condiciones acordadas (la casa está intacta, no se ha dañado nada, o no se ha llevado nada de la casa por ejemplo).

En esta reunión se transferirá la propiedad oficialmente. En caso que no tenga la nacionalidad holandesa, la ley obliga que un traductor esté presente en la misma reunión.

El notario garantiza que el procedimiento se haya llevado a cabo acorde las leyes locales, y en caso de problemas se puede involucrar. Yo personalmente me puse en contacto con mi notario por causa de un retraso de la transferencia de dinero y él estaba disponible para atenderme y darme consejos sin cobrarme (ja ja ja).

La caza de hipoteca

 La hipoteca, y en general los bancos, trabajan de manera muy diferente comparado con Italia…. debido también al hecho que el sector financiero es un pilar en la economía holandesa con la presencia de los colosos como ING, AMRO, Fortis etc.
Tal vez esta es la razón por la que los bancos italianos son considerados más estables (según alguna gente) mientras tanto aquí en Holanda se han usado fondos de rescate para prevenir el colapso total.

Pero estamos intentando comprar una casa, por eso nos enfocaremos en encontrar la mejor hipoteca, de acuerdo?

Hay un 6% adicional de gastos asociados:

• 2% impuesto sobre la compra (anteriormente era 6%, pero para estimular el mercado en tiempos de crisis han reducido este porcentaje) en otras palabras, un incentivo tributario para la adquisición de inmobiliario.
• 1.5% para el agente
• 1500 euros para el notario (y sí … lo está leyendo bien!)
• 300 euros para la ejecución de calculo de precio (tercer agente)
• 200 euros para el traductor (obligatorio por ley para ciudadanos no holandeses).

Primero, el banco financia, como criterio general, hasta el 105% del precio de compra. Tomando en cuenta el 6% adicional, generalmente un pago inicial de (por lo menos) 1% es mandatorio para poder comprar una casa en Holanda.

Información adicional sobre el valor de los bienes raíces:
El valor de los bienes raíces (precio de ejecución) está calculado por un tercer agente, teóricamente independiente, que estimará el valor de la casa en caso de que el banco necesite subastarla.

Normalmente está calculado el -10% del precio de compra, y al mismo tiempo es la suma que el banco considera como garantizado sin riesgo.

Ahora, el tipo de hipoteca es un tema que es difícil de entender y ser entendido por otros…

La hipoteca más común en los círculos expatriados es el tipo “un crédito vivienda sólo intereses.” Pero que significa realmente?
Quiere decir que por 30 años (duración estándar) paga intereses sobre el préstamo sin devolución al banco. (implica el servicio de la deuda, con reembolso global del principal).
Por ejemplo: tomamos 100 euros, durante 30 años paga por ejemplo el 5,5% de intereses sobre estos 100 euros. Pero al final estos 100 euros son todavía del banco.

Básicamente, el banco nos presta, pero cuanto será 100 euros en 30 años?
Probablemente mucho, pero mucho menos que el valor de su casa.

Esta hipoteca se ha vuelto muy popular porque en Holanda existe una deducción de impuestos sobre el interés de la hipoteca de la casa en la que uno reside, así que el gobierno devuelve el interés con en el mismo porcentaje de los impuestos pagados.

Aclaro: por ejemplo, en el 42% de tramo impositivo, significa que el 42% de los intereses de la hipoteca se devolverán.

Otro ejemplo: si la tarifa mensual sale en 1400 euros brutos y estamos hablando de una hipoteca “crédito vivienda sólo intereses”, Hacienda devolverá 400 euros.
¿Queda claro?

Parto de una situación del pasado, porque realmente desde 2011 la situación ha cambiado. En este momento la hipoteca “crédito vivienda sólo intereses” ya no está permitida. Por lo menos un 50% del préstamo debería ser re-pagado.

Un consultor financiero se lo explicará mucho más claro. Si usted tiene tiempo, paciencia y ganas para visitar los bancos para encontrar la mejor opción y solución, realmente no necesitará una consultoría.

Los consultores trabajan de una manera muy transparente. Están obligados a declarar cuanto reciben de cualquier banco por la recomendación. Sirve para proteger al cliente y previene opiniones dudosas.

Yo he decidido escoger a un consultor con una tarifa fija (2750 euros), pagado por mi (por supuesto dentro de la hipoteca), pero sin comisiones del banco (por la ley, el sistema es transparente). Me sugirió un esquema de hipoteca muy interesante y el banco lo aceptó.

Queda mucho por decir y escribir sobre todo el procedimiento, las consideraciones y pensamientos…